Lage, Lage, Lage. Das ist beim Hauskauf immer noch richtig, aber es ist halt nicht alles. Die Lage entscheidet, ob man dort leben will. Der Zustand des Gebäudes entscheidet, wie viel Geld man nach dem Kauf noch hineinwerfen muß, damit man dort auch leben kann. Im Jahr 2026 gehören dazu nicht nur Dach, Keller und Fenster. Ein Haus muß elektrisch heizbar sein, genug Strom bekommen, Fläche für Photovoltaik haben und am Glasfasernetz hängen. Fehlt das, ist das nicht zwingend ein Beinbruch, aber fast sicher eine Verzögerung und ein Kostenfaktor, den man einpreisen muß. Der Angebotspreis ist dann ein fossiler Fantasiepreis. Bezahlt wird der Wert nach Sanierung, abzüglich der Kosten, der Risiken und der Monate, in denen man wegen der Arbeiten noch nicht einziehen kann. Dieser Text basiert auf einem Mastodon-Thread zum Hauskauf . Erst filtern, dann verlieben Beim Hauskauf ist das Angebot groß, unübersichtlich und voller schlecht dokumentierter Objekte. Bei uns waren es in Deutschland und später noch einmal in den Niederlanden jeweils einige tausend Anzeigen. Die kann man nicht alle besichtigen. Man braucht harte Filter. Kein Grundriß? Weg. Energieverbrauch über 75 kWh/(m²·a)? Weg oder Sanierung vollständig einpreisen. Keine Glasfaser? Weg. Öffi-Anbindung Dreck? Weg. Kein brauchbarer dreiphasiger Stromanschluß? Weg. Dach nicht für PV geeignet? Weg oder den Minderwert berechnen. Keine realistische Möglichkeit für Wärmepumpe und Ladeanschluß? Weg oder Umbau einplanen. Diese Liste ist absichtlich brutal. Man prüft damit nicht, ob ein Haus schön ist, sondern ob es die Mindestbedingungen erfüllt. Schönheit ist billig zu besichtigen und teuer zu vergessen. Ein ungeeignetes Energiesystem, eine schlechte Verkehrslage oder fehlende Infrastruktur begleiten einen dagegen jeden Tag. 75 kWh/(m²·a) ist dabei ein guter Suchfilter, kein Naturgesetz. Spätestens oberhalb von 100 kWh/(m²·a) ist die Hülle schwer mit einer Wärmepumpe zu beheizen und eine energetische Investition gehört zwingend in die Rechnung. Den Wert bekommt man aus dem Energieausweis, besser noch aus dem realen Verbrauch der letzten drei Winter. Ein einzelner milder Winter oder die Gewohnheiten eines sparsamen Vorbesitzers sind keine belastbare Grundlage. Drei Jahre zeigen wenigstens die Größenordnung. Fossil ist vorbei Eine Gasheizung ist 2026 kein Vermögenswert. Sie ist eine Entsorgungs- und Umbauposition. Die Versorgung mit fossilen Brennstoffen ist politisch unsicher, teuer und im Preis steigend. Langfristig ist sie klimatisch untragbar. Wer heute viel Geld für ein Haus ausgibt und dessen dauerhafte Nutzbarkeit an Gas oder Öl bindet, kauft sich ein absehbares zweites Projekt dazu. Das bedeutet nicht, daß jedes Haus mit Gasheizung unbewohnbar ist. Es bedeutet, daß die Gasheizung den Kaufpreis nicht erhöht. Ihr Ersatz und alle dafür nötigen Nebenarbeiten mindern den heutigen Wert des Hauses. Fehlt eine Wärmepumpe, muß man prüfen, ob sie installiert werden kann, welche Heizflächen sie braucht und wie weit dafür Vorlauf, Leitungen, Warmwasserbereitung und Sicherungskasten umgebaut werden müssen. Die Dämmung bestimmt dabei den Heizbedarf. Große Heizflächen und niedrige Vorlauftemperaturen bestimmen, wie effizient eine Luft-Wasser-Wärmepumpe arbeiten kann. Luft-Luft-Wärmepumpen können in passenden Gebäuden eine Alternative sein. Aber irgendeine elektrische Antwort auf die Heizungsfrage muß das Haus haben. „Der Brenner läuft doch noch“ ist keine Antwort, sondern die Beschreibung des Problems. Strom muß liegen Strom ist nicht nur Licht und Steckdose. Strom ist Heizung, Warmwasser, Auto, Küche, Server, Batterie und der Rest des Hauses. Am Gebäude müssen drei Phasen mit ausreichender Absicherung anliegen. 3 × 25 A sind eine sinnvolle Mindestgröße – passend für einen Ladeanschluß und eine Kochplatte, bis das Auto abregelt, weil der Anschluß nicht mehr kann. In Deutschland findet man meist 3 × 63 A, dann ist alles gut. Im Ausland ist die Situation meist komplizierter und beschränkter. Der Sicherungskasten muß auf aktuellem Stand sein und genügend Platz für Wärmepumpe, PV, Batterie und Ladeanschluß bieten. Wenn das alles neu muß, ist das lösbar. Es ist nur nicht kostenlos. Wenn man die Elektrik ohnehin öffnet, macht man sie einmal richtig – der Bestandschutz entfällt dan sowieso. In unserer Berliner Altbauwohnung hieß das: eine Sicherung pro Raum, FI-Schutz, an jeder Ecke eine Steckdose und aus einzelnen vorhandenen Steckdosen Dreiergruppen machen. Dazu zwei Netzwerkkabel in jeden Raum, zentral auf ein Patchfeld geführt. So lassen sich Access Points, DECT-Antennen und Arbeitsplätze dort anschließen, wo sie gebraucht werden. In einer langen Wohnung mit zwei internen Brandmauern hat sich das über Jahre bezahlt gemacht. Der Anlaß für diese Sanierung war übrigens nicht ästhetisch. Am Sicherungskasten roch es komisch und dann war es knapp: Ein Sicherungsautomat hatte angefangen zu schmoren. Erst kam die Notinspektion, danach alles neu. Alte Elektrik bleibt nicht deshalb gut, weil sie bisher nicht gebrannt hat. Eigenleistung kann die Rechnung verbessern, wenn man Geld gegen eigene Zeit tauschen kann. Die Rechnung ist einfach: Ist der eigene Stundenlohn niedriger als der des Handwerkers, kann man die Arbeit fachlich sauber ausführen, und macht sie einem wenigstens ein bißchen Spaß? Wenn nicht, bezahlt man Menschen, die das können, und ist nett zu ihnen. PV braucht Fläche, Internet braucht ein Kabel Strom wird mit eigener PV billiger. Dafür muß geeignete Dach- oder Fassadenfläche vorhanden sein. Ein Süddach ist nicht die einzige brauchbare Lösung. Ost-West liefert weniger Jahresertrag pro installiertem Modul, verteilt die Leistung aber besser auf Morgen und Abend, wenn im Haus tatsächlich Verbrauch stattfindet. Eine Batterie kann den Rest vom Mittag in den Abend verschieben. Auch hier gilt: Fehlt die Anlage, ist das kein Ausschlußgrund, wenn sie technisch nachrüstbar ist. Dann steht sie nur auf der Investitionsliste und wird vom Kaufpreis abgezogen. Ist das Dach verschattet, statisch ungeeignet oder durch Denkmalschutz praktisch blockiert, ist die Lage schlechter. Und dann ist da das Internet. Glasfaser, sonst zählt es halt eher nicht. Okay, man kann mit 100/100 überleben, wenn man muß, aber das ist nicht das Ziel: Ein Haus kauft man für Jahrzehnte. Kupfer wird in dieser Zeit nicht jünger und ein Mobilfunkvertrag macht aus einem Gebäude keinen verläßlichen Arbeitsort. Ob man heute 1 GBit/s auslastet, ist nicht die Frage. Entscheidend ist, ob eine moderne, aufrüstbare Leitung am Haus liegt. Bei der Elektrik akzeptiert auch niemand als Zukunftskonzept, daß die eine Verlängerungsschnur im Wohnzimmer doch bisher gereicht hat. Eine Eigentümergemeinschaft ist eine Schicksalsgemeinschaft Eigentumswohnungen haben oft weniger Außenfläche als freistehende Häuser. Kein eigenes Dach und nur zwei Außenwände können den Heizbedarf senken. Wohnungen liegen außerdem häufiger zentral, so daß gute öffentliche Verkehrsmittel den eigenen Ladeanschluß weniger wichtig machen. Dafür gehört einem das Gebäude nicht allein. Dach, Fassade, Heizung, Leitungen und Ladeinfrastruktur hängen an der Eigentümergemeinschaft. Man kauft deshalb nicht nur Quadratmeter, sondern für Jahrzehnte eine Schicksalsgemeinschaft. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten fünf Jahre sind Pflichtlektüre. Dort steht, ob notwendige Arbeiten beschlossen, verschoben oder regelmäßig zerredet werden. Wohnen die Eigentümer selbst im Haus oder ist es nur Kapitalanlage? Wird investiert oder abgewohnt? Gibt es genügend Rücklagen? Leben die Leute in der realen Welt oder wollen sie den Zustand von 1987 konservieren? Wenn die Gemeinschaft nicht paßt, paßt die Wohnung nicht. Besichtigen lassen, nicht nur besichtigen Nach den harten Filtern bleiben vielleicht zehn Objekte übrig. Dort geht man mit Freunden durch, die etwas vom Handwerk verstehen und die Bude dissen sollen. Ihre Aufgabe ist nicht, die hohen Decken zu bewundern. Sie sollen zeigen, wo Arbeit, Geld und Zeit verschwinden werden. Vor irgendeinem Commitment kommt ein unabhängiger Gutachter. Das kostet Geld und ist genau deshalb gut angelegtes Geld. Ein übersehener feuchter Keller, ein beschädigtes Dach oder eine unbrauchbare Installation kostet mehr. Die Sanierung wird großzügig gerechnet. Dazu kommen Reserven für das, was erst nach dem Öffnen von Wand, Boden oder Dach sichtbar wird. Bestandshäuser kosten mehr und dauern länger. Altbauten erst recht. Und der Einzug wird nicht auf den Tag nach dem Notartermin geplant. Drei bis sechs Monate zusätzliche Miete gehören in die Kalkulation. In einem leeren Haus lassen sich Elektrik, Heizung, Böden und Wände schneller und billiger machen. Zwischen Kartons, Möbeln und Bewohnern wird jede Baustelle zum Hindernislauf. Der Kaufpreis ist eine Rechnung Der Verkäufer kann verlangen, was er will. Daraus entsteht noch kein Wert. Man nimmt den Preis eines technisch brauchbaren, bezugsfertigen Hauses und zieht ab: Wärmepumpe und Warmwasserbereitung; Dämmung, Fenster und Heizflächen; Sicherungskasten, Leitungen und Netzanschluß; PV, Batterie und Ladeanschluß; Dach, Feuchtigkeit und sonstige Bauschäden; Gutachter, Planung und Risikopuffer; drei bis sechs zusätzliche Monatsmieten. Dann hat man einen verhandelbaren Kaufpreis. Hat der Verkäufer die werterhaltenden Arbeiten nicht gemacht, ist das sein Problem. Er bringt unheizbaren, stromlosen Schrott auf den Markt. Der Käufer muß dessen Sanierung nicht zweimal bezahlen: einmal im Fantasiepreis und danach noch einmal beim Handwerker. Grundbuch, Plan und Genehmigungen In Deutschland genießt das Grundbuch öffentlichen Glauben. Das ist Juristensprache für “Beim Erwerb gilt sein Inhalt grundsätzlich als richtig, solange kein Widerspruch eingetragen und dem Käufer die Unrichtigkeit nicht bekannt ist (§ 892 BGB ).” Also braucht man einen aktuellen Grundbuchauszug. Dort stehen Eigentum, Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten und andere Belastungen. Alte Grundschulden müssen nicht automatisch ein Problem sein, aber ihre Löschung oder Übernahme muß geklärt sein, weil die finanzierende Bank ihren eigenen Rang abgesichert haben will. Dazu kommen Bebauungsplan, Baulastenverzeichnis und Baugenehmigungen. Der ausgebaute Dachboden, der Anbau und die Garage werden nicht dadurch legal, daß sie schon lange stehen. Die Bank prüft einen Teil davon aus Eigeninteresse. Bis zu einem Punkt ist sie deshalb Verbündeter: Sie will ebenfalls kein unverkäufliches Pfand finanzieren. Die Prüfung ersetzt trotzdem nicht den eigenen Gutachter und die eigenen Unterlagen. Der Kredit muß Luft lassen Eigenkapital hilft. Sehr. Man kann bei der Finanzierung hart am Wind segeln, aber man schreibt das nicht als Pflicht in den Vertrag. Niemand weiß, was mit Job, Gesundheit, Familie oder Haus passiert. Eine hohe zwingende Rate macht aus einem schlechten Jahr eine Krise. Wir haben einen langfristigen Vertrag mit kleiner regulärer Tilgung gewählt und dafür eine jährliche Sondertilgung von bis zu zehn Prozent hineinverhandelt. Der Job lief gut, es gab Boni, und wir konnten schneller tilgen. Wäre es anders gelaufen, hätte uns der Vertrag nicht sofort erwürgt. Banken sind Geschäfte. Zinsbindung, Tilgungssatz, Sondertilgung und andere Konditionen sind Produkteigenschaften und verhandelbar. Man vergleicht Angebote und läßt sich nicht vom ersten freundlichen Menschen mit Taschenrechner beeindrucken. Schulden sind nicht automatisch schlecht. Sie müssen zum Einkommen, zum Risiko und zur Nutzung der Immobilie passen. Bei einer selbstbewohnten Immobilie senken normale Kreditzinsen nicht einfach das zu versteuernde Gehalt. Bei einer vermieteten Immobilie können Schuldzinsen als Werbungskosten wirken, soweit sie wirtschaftlich mit den Mieteinkünften zusammenhängen (§ 9 EStG ); die Tilgung selbst ist keine Werbungsausgabe. Dafür gibt es unter anderem die Abschreibung des Gebäudes. Wer daraus eine Strategie machen will, redet vorher mit einem Steuerberati. Ob zusätzliches Geld in Sondertilgung oder in andere Ertragsbringer gehört, ist eine Rechenfrage aus Kreditzins, Steuern, Rendite, Risiko und benötigter Liquidität. Das kann für eine vermietete Wohnung anders aussehen als für das eigene Haus. Liquidität hat dabei einen eigenen Wert: Eine bereits getilgte Rate bezahlt keine kaputte Heizung. Die Lage bleibt, der Rest muß stimmen Immobilien sind arschig. Es ist aber am Ende Dein Arsch, der frierend und verschuldet darin sitzt. Also: Tausende Anzeigen wegfiltern. Energiebedarf und reale Verbräuche besorgen. Strom, PV, Wärmepumpe, Ladeanschluß und Glasfaser prüfen. Bei Wohnungen die Eigentümergemeinschaft durchleuchten. Freunde zum Dissen mitnehmen, dann den Gutachter bezahlen. Grundbuch, Pläne und Genehmigungen lesen. Sanierung, Reserve und spätere Einzugskosten vom Kaufpreis abziehen. Finanzierung so bauen, daß ein schlechtes Jahr nicht das Haus frißt. Und noch einmal: Das ist die Realität, nicht die Sehnsucht fossiler Lobbyisten. Haus, Verkehr und Arbeit hängen an Infrastrukturentscheidungen, Bauvorschriften und Energiepolitik. Wahlen bestimmen diese Zukunft, aber politisches Engagement endet nicht bei der Bundestagswahl. Im Gemeinderat, im Land und in Parteien entscheiden erstaunlich wenige aktive Menschen erstaunlich viel. Lage, Lage, Lage sagt, wo das Haus steht. Ob es 2026 noch etwas taugt, steht auf einer längeren Liste.